Nộp thuế TNCN khi mua bán nhà đất
1. Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi mua bán nhà đất
Khi mua bán nhà đất, một trong những nghĩa vụ mà người mua, bán phải thực hiện là nộp thuế thu nhập cá nhân.
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi mua bán nhà đất số thuế phải nộp được tính như sau:
|
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp |
= |
Giá chuyển nhượng |
x |
2 % |
► Một số lưu ý về giá chuyển nhượng:
- Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng tại thời điểm mua bán.
- Trường hợp trên hợp đồng mua bán không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng mua bán thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá mua bán đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm mua bán.
+ Ví dụ: Ông A bán cho Ông B 01 thửa đất với giá là 05 tỷ đồng, thì số thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 100 triệu đồng. Theo quy định của pháp luật thì ông A có nghĩa vụ nộp thuế (vì ông A là người phát sinh thu nhập chịu thuế).
- Như vậy, thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất bằng 2% giá mua bán.
- Hiện nay, khi mua bán nhà đất nhiều người muốn giảm thuế bằng cách khai man giá bán.
► Rủi ro của việc khai man giá bán
- Bên cạnh việc giảm được tiền thuế TNCN phải nộp khi mua bán nhà đất, thì việc khai man giá nhà đất có thể dẫn tới những thiệt hại lớn cho bên bán nếu xảy ra tranh chấp.
- Trên thực tế, khi xảy ra tranh chấp về giá hợp đồng mua bán nhà đất và khởi kiện tại Tòa án thì Tòa án nhân dân sẽ căn cứ vào giá bán đã được ghi trong hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền từ bên mua theo giá trong hợp đồng.
- Ngoài ra, người khai man giá sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với hành vi trốn thuế (Theo Điều 11 Nghị định 129/2013/NĐ-CP). Cụ thể, theo điểm c khoản 2 Điều 6 Thông tư 166/2013/TT-BTC, người có hành vi trốn thuế bị xử phạt vi phạm hành chính với các mức sau.
+ Phạt cảnh cáo.
+ Phạt tiền 01 - 03 lần số tiền thuế trốn với hành vi trốn thuế. Mức phạt tiền được nêu dưới đây áp dụng với tổ chức. Nếu người vi phạm là hộ gia đình, cá nhân thì mức phạt tiền bằng 1/2 mức phạt tiền với tổ chức. Cụ thể:
- Phạt tiền 01 lần tính trên số thuế trốn với người nộp thuế vi phạm lần đầu (trừ các trường hợp bị xử phạt đối với hành vi khai sai dẫn đến thiếu thuế) hoặc vi phạm lần thứ hai mà có từ hai tình tiết giảm nhẹ trở lên.
- Phạt tiền 1,5 lần tính trên số thuế trốn với người nộp thuế vi phạm lần đầu, có tình tiết tăng nặng hoặc vi phạm lần thứ hai, có một tình tiết giảm nhẹ.
- Phạt tiền 02 lần tính trên số thuế trốn với người nộp thuế khi có một trong các hành vi trốn thuế trong các trường hợp: Vi phạm lần thứ hai mà không có tình tiết giảm nhẹ hoặc vi phạm lần thứ ba và có một tình tiết giảm nhẹ…
Ngoài bị xử phạt vi phạm hành chính, người có hành vi trốn thuế khi mua bán nhà đất sẽ bị buộc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là nộp đủ số tiền thuế trốn thuế vào ngân sách nhà nước.
2. “Mẹo” giảm thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất?
Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và được hướng dẫn tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC những thu nhập sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:
- Trường hợp 1: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa:
+ Vợ với chồng;
+ Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
+ Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
+ Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
+ Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
+ Ông nội, bà nội với cháu nội;
+ Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
+ Anh chị em ruột với nhau.
- Trường hợp 2: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Theo quy định của 02 trường hợp được miễn thuế trên, người mua và người bán có thể không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, dù không giữa người mua và bán không tồn tại mối quan hệ trên.
Ví dụ cụ thể:
Ông A bán cho Ông B một thửa đất với giá 05 tỷ đồng, số thuế phải phải nộp là 100 triệu đồng. Ông A có thể không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện các bước sau:
- Bước 1: Ông A bán thửa đất đó cho con của mình là C (miễn thuế theo trường hợp 1).
- Bước 2: Sau khi C làm thủ tục sang tên rồi thì bán lại cho Ông B (Nếu C là người chỉ có duy nhất một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân) (miễn thuế theo trường hợp 2).
+ Tuy nhiên, để được miễn thuế trong trường trường hợp người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam phải đáp ứng đồng thời 03 điều kiện sau:
- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm mua bán.
- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm bán tối thiểu là 183 ngày.
- Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
►Lưu ý:
- Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế.
- Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo trường hợp 2 (như căn hộ chung cư chưa xây xong mà bán cho người khác....)
KẾ TOÁN THANH TRÍ CHÚC BẠN MỘT NGÀY MỚI NHIỀU NIỀM VUI
